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“高增长、控制规模、减债”三步曲,恒大推出以减债为重点的“新战略” 600808马钢股份

来源:股票资讯 作者:佚名 浏览量:133

3月31日,中国恒大召开2019年度业绩发布会。数据显示,恒大2019年实现合同销售额6011亿元,同比增长9%;现金余额2287.7亿元,同比增长12%。

虽然核心业务指标仍保持行业领先,但恒大的负债率仍处于行业高位。进入新的一年,为了实现更加持续稳定的发展,恒大决定启动战略转型,实现减负目标。

针对新战略,恒大集团董事局主席许家印在新闻发布会上表示:“从2020年开始,要转变发展模式,全面实施‘高增长、控制规模、减债’的发展战略,就必须用最大的决心和力量来减债。”

恒大为新战略设定了明确的目标。许家印认为,“高增长”就是实现销售快速增长,今年销售额达到8000亿元,到2022年达到1万亿元。“控制规模”是指严格控制土地储备规模,实现土地储备负增长,未来三年每年减少3000万平方米左右,到2022年减少到2亿平方米左右。“减负”是指平均每年减息负债1500亿元,到2022年总负债减少到4000亿元以下。

“高增长”的未来目标已经突破万亿

2019年以来,房地产行业逐渐进入寒冬,大部分房地产企业年业绩同比下滑,恒大逆市销售额突破6000亿元。在业内人士看来,在楼市持续盘整的背景下,恒大的业绩依然一片光明,这主要得益于其高品质、高性价比的产品满足了市场的需求,其创新的销售策略促进了业绩的稳步增长。

恒大认为,要想实现逆市销售大幅增长,必须充分利用恒大丰富的土地储备和“线上销售”的巨大优势。同时,恒大的产品定位和灵活的营销策略将继续为恒大2020年的业绩增长提供有力保障。

按照恒大新的战略目标,今年销售额达到8000亿,2022年达到1万亿。对此,恒大管理层介绍,恒大目前土地储备2.93亿平方米,累计实用面积1.32亿平方米,今年实用价值1.27万亿元。按照64%去污率的保守估计,可以实现销售8110亿元,完成销售8000亿元没有压力。

值得一提的是,恒大从今年2月开始全面实施“网上卖房”的颠覆性营销革命。受此带动,其一季度销售额为1465亿元,增长23%;销售收入增长55%,达到1133亿元。刷新公司第一季度销售和支付的最高历史记录。

分析人士认为,目前的房地产市场还没有走出寒冬,恒大新战略的第一场战役已经胜利,说明这个战略决策是前瞻性的、正确的,“强筋”部分已经初见成效。

事实上,强劲的销售可以保证足够的支付,从而拥有可观的现金流,真正做到“有饭吃”。其中,“开源”是实现“高增长”的基本前提。根据之前的财务数据,在过去的23年里,恒大的年销售额从零飙升至2019年的6000多亿元。业绩稳步增长,得益于恒大庞大优质的土地储备和创新的销售模式。

“控制规模”适当减少土壤储存规模

对于房企来说,一方面有土储就有很高的“实力”增长,但另一方面土储过多会造成大量资金沉淀积累“债肥”。

2019年,虽然房地产销售市场进入下行周期,但全国大中城市平均地价综合水平上升。2019年,房企平均征地成本普遍超过5000元/平方米。

房地产行业是资本密集型行业,大量的土地储备意味着巨大的资本支出。随着地价和行业融资成本的增加,合理控制土壤储备规模,审慎进行城市布局,是提高行业质量和效率的关键。

恒大新战略提出严格控制土地储备规模,实现土地储备负增长,未来三年每年减少约3000万平方米,到2022年减少至2亿平方米左右。

因此,决心减肥的恒大,选择了“节食减脂”。许家印在发布会上表示,要严格控制土地储备规模,实现土地储备负增长。不仅如此,其他领域的投资也要严格控制。在发布会上,许家印再次明确宣布,恒大5年内不会再投资其他任何行业。

年报显示,恒大拥有2.93亿平方米的土地储备,可以适当减少征地,充分利用现有的土地储备,既可以保证公司的可持续发展,又可以大大减少支出,为新战略的实施提供了有力保障。

近年来,在“房无投机”的基调下,中国房地产市场进入了一个稳定发展的新周期。显然,高负债的发展模式已经无法逾越,必须改变。据业内人士分析,通过严格控制土地储备、审慎投资和收紧大部分业务的资本支出,将保证恒大有充足的现金流来减少负债。

“减债”新战略的核心目标

年报数据显示,报告期内,恒大资产负债率为77.9%,同比增长4.2个百分点;净负债率为159.3%,同比增长7.4个百分点。

在恒大新战略中,“减债”是“增”“控”的核心和根本立足点。

许家印表示,“减债”是指每年平均减少1500亿元的计息负债,到2022年将总负债减少到4000亿元以下。要实现这个目标,关键是保证“高增长”和“控制规模”。

通过销售中的“增肌”,土壤储存中的“减脂”,最终能达到“塑形”的效果吗?在业绩发布会上,许家印算了一下账,“2018年和2019年,恒大的销售回报将维持在每年4500亿元左右。如果今年销售额达到8000亿元,回报按7000亿元计算,销售回报将增加2500亿元。同时,恒大今年减少土地储备3000万平方米,相当于减少支出600亿元。这样的增减幅度,一定能实现今年减息负债1500亿元的目标。”

据业内人士分析,以恒大目前的资本成本为基础,每年减债1500亿元,不仅会大幅降低杠杆,还会减少100多亿元的资本成本,这个数据将直接反映在未来的利润中。

事实上,在目前的房地产行业,减债不是单个企业的战略选择,而是整个行业的普遍需求。据统计,2019年,国内商品房销售额为15.97万亿元,增速比上年下降5.7个百分点。业内普遍认为,“房无投机”的政策基调不会从根本上改变,全国商品房市场容量将在未来相当长一段时间内保持目前水平。

在这种背景下,房企很难通过高杠杆实现扩张,只有高质量的增长才是赢得未来的关键。

作为全国土地储备最高的房地产企业,恒大此次提出的新战略主要是加强销售,降低征地费用,实现负债大幅下降。面对市场的不确定性和众多挑战,未来将成功“瘦身”的恒大,可以抓住市场机遇,灵活进攻,“撤退”可以守住利润,保护泰国,抵御风险。

练好内功稳步实现战略转型

恒大长期在细节上下功夫,企业管控的内在力量也是实施新战略的关键。

据报道,恒大对细节的追求集中在管理、产品和成本控制上。通过坚持严密的集团管理模式和规范的运作模式,严格控制开发建设的所有重要环节,形成强大的开发建设管控能力;在产品创造方面,严格控制各个环节,通过创造优质产品提高产品质量,产品附加值不断提高;在成本控制方面,通过统一规划、统一招标、统一配送的规范化运作,可以大幅降低公司的财务、销售、管理等运营成本,确保实现成本降低、效率提升。

市场是最好的试金石。恒大年复一年的高速增长和今年一季度逆市创收,证明了恒大的产品在品质和性价比上有着明显的优势。

分析师认为,强大的销售能力、充足的土地储备、优秀的产品质量、强大的管控能力和团队执行力,为恒大实现战略目标提供了有力保障。随着新战略的进一步推进,三年后恒大的销售规模超过一万亿元,负债降至行业中下水平,将是一个大概率事件。

从早期勇于加杠杆,抓住房地产行业黄金发展期夺得行业冠军,到行业稳步发展时开始新的战略,追求“高增长、控规模、减负债”。在业内人士看来,恒大的战略转型是史无前例的。随着“一增一控一降”新战略的稳步实施,依托销售能力强、土地储备充足、产品质量优秀、管控能力强、团队执行力强的优势,恒大将进入新一轮稳步发展的周期。

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