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「大智慧软件官方」2020年,房地产市场将“稳定”

来源:股票资讯 作者:佚名 浏览量:214

2019年,在“房无投机”调控的主调下,房地产行业以“稳”字领先,房地产市场稳定,土地市场稳定,未来预期稳定。金融调控守住了底线,楼市投机需求逐渐离开市场,住宅回归住宅原点。

很多业内人士认为,2020年,相关政策会根据实际情况进行微调,“一城一策”会落实得更具体。专家建议,今后要继续强化地方政府稳定楼市的主体责任,进一步理顺中央与地方的财政分配关系。

房地产市场增速回落,整体稳定

2019年我国商品房销售价格走势平稳,各城市房价跌幅明显。中国社会科学院城市与竞争力研究中心发布的《2019-2020年中国住宅发展报告》显示,从276个地级及以上城市的二手房价格同比增长来看,2018年11月有22个城市的二手房价格增速为负值,到2019年10月,全国276个城市中有87个城市的二手房价格同比增速为负值,1880年为二手房价格增速为负值

诸葛房产数据研究中心研究员王新宇表示,从2019年的市场价格波动趋势来看,年初短暂延续了去年底的下跌趋势,但跌幅继续收窄;它停止下落,在三月出现。随后,自第二季度以来,价格波动逐渐趋于温和,波动幅度基本稳定在0-0.3%之间。

从新房来看,据国家统计局统计,2019年11月同比增长10%以上的城市有19个,明显少于2018年底同比增长10%以上的40个城市。

房地产投资也保持了稳定的趋势。虽然发展投资保持了两位数的增长,但今年的增长率连续七年下降。根据国家统计局数据,截至2019年11月,全国房地产开发投资121265亿元,累计增长10.2%,比10月份低0.1个百分点,连续7个月稳步下降。

土地市场被分割了

中原地产研究中心统计,50个大中城市土地租赁总额达到4.41万亿元,同比增长19.33%。

中原地产首席分析师张大伟表示,从全年市场来看,整个市场都在高水平运行,2019年明显飙升,尤其是第二季度。但是第三季度,在各种政策的影响下,土地市场走下坡路。保险费率降低了。

具体来说,在50个城市中,杭州的土地出让金达到2836.63亿元。上海土地出让金1992.39亿元,广州1864.71亿元,苏州1850.26亿元。土地出让金增幅较大的城市中,大连土地出让金315.28亿元,同比增长147.26%;绍兴865.39亿元,同比增长110.35%;珠海为456.83亿元,同比增长103.28%

值得注意的是,土地市场明显分化。一方面,土地租赁量达到新高,另一方面,土地拍卖有所增加。

根据诸葛关于房搜的报告,2019年一线城市拍卖现象较少,部分二线城市和三四线城市拍卖现象较为严重,尤其是下半年以来,拍卖率上升较快。

王新宇表示,下半年以来,土地冷的趋势逐渐从三四线城市向二线城市蔓延,范围逐渐扩大。

58房研院院长张博表示,2019年拍卖率高,主要是由于房企征地步伐快,处于偿债高峰期,下半年融资渠道收紧,房企资金链紧张,因此在征地方面更加谨慎。其次,上半年地方政府继续收紧调控政策,下半年房企市场预期转冷,也在一定程度上抑制了拿地冲动。整体来看,房企在土地市场上明显是理性的,带动了土地升水率不断下降。

房企继续“换价”

据中原地产研究中心统计,由于供应量增加,部分地区商品房库存创下新纪录。

上海亿居房地产研究院发布的百城房源盘点报告显示,截至2019年11月底,全国100个城市新增商品房库存总量为4.7359亿平方米,环比增长1.9%,同比增长5.7%。值得一提的是,目前的库存规模已经连续12个月呈现正增长趋势。

易居研究院智库中心研究主任严跃进表示,从2020年的趋势来看,由于调控政策不会采取“一刀切”的做法,城市政策仍然是调控政策的前提。在集中还款期和库存大幅增加的背景下,2020年,房地产企业仍将选择“降价促销和去库存”实现软着陆。

国家经济战略研究院研究员邹也表示,从目前来看,2020年房地产调控政策主线相对清晰,短期内不会大规模放松刺激,通过政策真空期预热房地产市场的可能性大大降低。

国家经济战略研究院研究员蔡书凯建议,今后要继续强化地方政府稳定楼市的主体责任,进一步理顺中央与地方的财政分配关系,严格控制部分城市的土地供应,避免再次出现高库存。同时,地方政府被赋予一定的房地产金融调控权,可以研究和探索管理首付比例和贷款利率区间的抵押政策。各地可根据当地房地产市场情况,在区间内自主决定首付比例及对应的贷款利率,或除套数外,根据面积确定首付比例及贷款利率。

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